相続と測量について
相続と測量と聞いて、あまりパっとする人は
いらっしゃらないかもしれません。
しかし実は不動産相続問題において、相続と測量は
非常に密接な関係があり、切っても切り離せないものなのです。
以下では、相続に関連する測量について説明していきます。
確定測量とは、お隣さんとの土地の境をはっきりさせる測量のことです。
そして、不動産を分割（分筆）したい時、不動産を売却したい時、
建物を建てたい時、相続税の納税に不動産を物納したい時など、不動産について
何かをしたい時にほとんどの場面で必要になってくる基本的な測量です。
そして、不動産を分割（分筆）したい時、不動産を売却したい時、
建物を建てたい時、相続税の納税に不動産を物納したい時など、不動産について
何かをしたい時にほとんどの場面で必要になってくる基本的な測量です。
不動産は高価な財産でありますので、相続の際に、
相続人の間でもめ事になりやすいのは何となく想像がつくと思います。
しかし、不動産の相続では相続人の間だけでなく、
お隣さんとも、もめ事になりやすいのです。
実際に、相続開始後に土地の境界について、
お隣さんともめ事になってしまったからどうにかしてほしいという
依頼はかなり多いのです。
相続人の間でもめ事になりやすいのは何となく想像がつくと思います。
しかし、不動産の相続では相続人の間だけでなく、
お隣さんとも、もめ事になりやすいのです。
実際に、相続開始後に土地の境界について、
お隣さんともめ事になってしまったからどうにかしてほしいという
依頼はかなり多いのです。
・お隣さんとの土地の境に境界標が無い。
・境界標はあるが、位置がおかしい。
・境界標はあるが、塀などが越境してきている。
・昔からの持っている土地で、あまり境界について意識した事が無い。
・相続する人とお隣さんとの面識があまり無い。
・駐車場として貸しているなど、居住用ではない不動産を持っている。
・既に土地の境界について、お隣さんと、もめ事になっている。
・境界標はあるが、位置がおかしい。
・境界標はあるが、塀などが越境してきている。
・昔からの持っている土地で、あまり境界について意識した事が無い。
・相続する人とお隣さんとの面識があまり無い。
・駐車場として貸しているなど、居住用ではない不動産を持っている。
・既に土地の境界について、お隣さんと、もめ事になっている。
被相続人（亡くなった人）が今までお隣さんと面識があり、良好な関係を築いていたから、
境界標がなかったり、何か越境物があっても、その都度ちょっとした話し合いをして、
土地の境界についてもめ事になっていなかったという事が多いものです。
しかし、ひとたび相続が発生してしまい、相続人が不動産を所有することになったら、
今までのようにうまく話し合いが出来なくなったりして、結局本格的にもめ事になるケースが多いのです。
また、すぐにもめ事にならなかったとしても、お隣さんも相続が発生するなどの代替わりが進めば、
本来被相続人とお隣さんとの間でお話がついたものでも、なかなかお話し合いができなくものです。
最悪の場合は、お隣さんの越境物に気づかず、そのまま放っておくと、
後々になって時効取得を主張され、土地の権利の一部を失うことにもなりかねません。
また意外に思われるかもしれませんが、確定測量は税金対策としても効果があるのです。
土地の大きさや形状にもよりますが、確定測量は比較的高価なものになります。
相続前に確定測量を行うことにより、少しでも相続財産を減らすことができ、税金対策になります。
逆に、相続開始後にお隣さんともめ事になり、確定測量が必要になった場合、
何の税金対策にもならないばかりか、解決してもお隣さんとの仲が良好とは言えなくなるので、
相続した不動産に住みにくくなってしまいます。相続した次の世代としては、
嫌な思いばかりして、税金対策にもなりません。
普段普通に生活している分には、あまり確定測量をする機会はないと思いますが、
相続という資産承継の際に、スムーズに不動産を次の代に継いでもらうために、
あるいは、税金対策も兼ねて、相続前の確定測量を是非考えてみてください。
境界標がなかったり、何か越境物があっても、その都度ちょっとした話し合いをして、
土地の境界についてもめ事になっていなかったという事が多いものです。
しかし、ひとたび相続が発生してしまい、相続人が不動産を所有することになったら、
今までのようにうまく話し合いが出来なくなったりして、結局本格的にもめ事になるケースが多いのです。
また、すぐにもめ事にならなかったとしても、お隣さんも相続が発生するなどの代替わりが進めば、
本来被相続人とお隣さんとの間でお話がついたものでも、なかなかお話し合いができなくものです。
最悪の場合は、お隣さんの越境物に気づかず、そのまま放っておくと、
後々になって時効取得を主張され、土地の権利の一部を失うことにもなりかねません。
また意外に思われるかもしれませんが、確定測量は税金対策としても効果があるのです。
土地の大きさや形状にもよりますが、確定測量は比較的高価なものになります。
相続前に確定測量を行うことにより、少しでも相続財産を減らすことができ、税金対策になります。
逆に、相続開始後にお隣さんともめ事になり、確定測量が必要になった場合、
何の税金対策にもならないばかりか、解決してもお隣さんとの仲が良好とは言えなくなるので、
相続した不動産に住みにくくなってしまいます。相続した次の世代としては、
嫌な思いばかりして、税金対策にもなりません。
普段普通に生活している分には、あまり確定測量をする機会はないと思いますが、
相続という資産承継の際に、スムーズに不動産を次の代に継いでもらうために、
あるいは、税金対策も兼ねて、相続前の確定測量を是非考えてみてください。
- お隣さんや裏の方すべてと境界について立会いをして、書面を取り交わすので、
次の代についても境界トラブルが起こりにくい。 - 万が一、境界トラブルになった際にも早期に解決できる。
- 取り交わしの書面には、きっちりと座標入りの図面を綴りますので、
万が一境界標が紛失しても、正しい位置に復元ができる。 - 土地の権利を不当に失うことが無い。
- 遺言書も残せるので、お隣さんとの関係だけでなく、相続人の間でもトラブルなく、
スムーズに不動産を次の代に残せる。税金対策としても効果がある。
相続では、預貯金や有価証券など容易に分けられるものについては、遺言書を書く場合でも、
遺言書を書かずに遺産分割協議になる場合でも、あまりもめごとにはなりません。
しかし、高価なのに、容易に分けることができない不動産については、もめ事になるケースが非常に多いのです。
そこで、ある程度の広さのある土地であれば、土地を分割（分筆）して、
分割した土地をそれぞれ相続人が継ぐということにすれば、
もめ事になるリスクが少なくスムーズに不動産相続が出来ます。
法律が変わってしまい、不動産を分割（分筆）するには、原則的に確定測量をしなければならなくなりました。
確定測量には時間を要しますし、もめない相続対策という観点からも、
相続前に確定測量・土地を分割（分筆）のうえ、遺言書を書くことを当事務所は推奨しております。
しかし、遺言書を残しておらず、遺産分割協議がまとまらないという場合でも、
当事務所は法律のプロであると同時に測量のプロでもありますので、迅速に対応することが可能です。
遺言書を書かずに遺産分割協議になる場合でも、あまりもめごとにはなりません。
しかし、高価なのに、容易に分けることができない不動産については、もめ事になるケースが非常に多いのです。
そこで、ある程度の広さのある土地であれば、土地を分割（分筆）して、
分割した土地をそれぞれ相続人が継ぐということにすれば、
もめ事になるリスクが少なくスムーズに不動産相続が出来ます。
法律が変わってしまい、不動産を分割（分筆）するには、原則的に確定測量をしなければならなくなりました。
確定測量には時間を要しますし、もめない相続対策という観点からも、
相続前に確定測量・土地を分割（分筆）のうえ、遺言書を書くことを当事務所は推奨しております。
しかし、遺言書を残しておらず、遺産分割協議がまとまらないという場合でも、
当事務所は法律のプロであると同時に測量のプロでもありますので、迅速に対応することが可能です。
相続準備の過程で相続税の納税資金が確保できていない事実が発覚した場合、
不動産の売却や物納などを考えなければならないケースもあります。
不動産を売却する場合でも、物納する場合でも、原則的には確定測量を行い、
お隣さんなどとの境界をはっきりさせなければなりません。
また、納税資金確保だけでなく、相続した不動産を使う見込みが無い場合や、
遺言書が無く相続開始後に遺産分割協議がまとまらない場合には、
不動産を売却して金銭に変えて遺産分割をするということもあります。
確定測量には時間がかかりますし、相続税の納税は相続開始後１０ヶ月以内に
しなければならないので、納税資金確保のために不動産を売却しなければならなかったり、
物納しなければならないことがわかっている場合には、相続開始前に確定測量をしておくべきです。
しかしながら、相続開始後に納税資金の不足が判明した場合でも、
当事務所は法律だけでなく、測量のプロでもありますので、迅速に対応いたします。
また、緊急に他の専門家の関与も必要になった場合には、お客様のご要望に合わせて、
相続に強い各種専門家を無料にてご紹介致します。
不動産の売却や物納などを考えなければならないケースもあります。
不動産を売却する場合でも、物納する場合でも、原則的には確定測量を行い、
お隣さんなどとの境界をはっきりさせなければなりません。
また、納税資金確保だけでなく、相続した不動産を使う見込みが無い場合や、
遺言書が無く相続開始後に遺産分割協議がまとまらない場合には、
不動産を売却して金銭に変えて遺産分割をするということもあります。
確定測量には時間がかかりますし、相続税の納税は相続開始後１０ヶ月以内に
しなければならないので、納税資金確保のために不動産を売却しなければならなかったり、
物納しなければならないことがわかっている場合には、相続開始前に確定測量をしておくべきです。
しかしながら、相続開始後に納税資金の不足が判明した場合でも、
当事務所は法律だけでなく、測量のプロでもありますので、迅速に対応いたします。
また、緊急に他の専門家の関与も必要になった場合には、お客様のご要望に合わせて、
相続に強い各種専門家を無料にてご紹介致します。
相続準備の段階で、不動産資産の有効活用を考える場合が多くあります。
不動産は高価であり、さらに相続においては色々税金が安くなる特例が設けられておりま
すので、不動産は税金対策としては非常に有効です。
例えば、相続税対策として、
・何にも使っていない土地を駐車場にする。
・何にも使っていない土地にアパートやマンションを建てる。
・アパートやマンションを建て替える。
・あまり使わない土地を売却して、駅前のマンションなどの優良資産に買い換える。
不動産資産の有効活用にあたっては、ほとんどの場合確定測量が必要になってきます。
当事務所は測量だけでなく、法律、各種許認可のプロでもありますし、税金の知識も兼ね
揃えています。また、必要に応じ、相続における不動産資産の有効活用に強い不動産業者
なども無料にて紹介させていただきます。
不動産は高価であり、さらに相続においては色々税金が安くなる特例が設けられておりま
すので、不動産は税金対策としては非常に有効です。
例えば、相続税対策として、
・何にも使っていない土地を駐車場にする。
・何にも使っていない土地にアパートやマンションを建てる。
・アパートやマンションを建て替える。
・あまり使わない土地を売却して、駅前のマンションなどの優良資産に買い換える。
不動産資産の有効活用にあたっては、ほとんどの場合確定測量が必要になってきます。
当事務所は測量だけでなく、法律、各種許認可のプロでもありますし、税金の知識も兼ね
揃えています。また、必要に応じ、相続における不動産資産の有効活用に強い不動産業者
なども無料にて紹介させていただきます。
確定測量は高価なため、相続前に確定測量をすることにより、相続財産を少しでも減らすことができ、
税金対策にもなるこという事は既に書きましたが、確定測量や土地の分割（分筆）により、
さらなる税金対策につながる場合があります。
不動産資産の有効活用までして節税対策をするのは、ちょっと抵抗があるという方でも、 スムーズに不動産を相続させる一環として確定測量を行うことにより、
自然とさらなる税金対策につながる事もあるのです。
土地の固定資産税は原則的に土地の登記簿の地積（土地の面積）により課税されています。
確定測量をした結果、登記簿の地積より実際の地積の方が小さかった場合、
登記簿の地 積を正しい地積になおす、土地地積更正登記を行えば、来年度から固定資産税の額が安く
なります。固定資産税は毎年払うものなので、相続発生後の税金対策にもなります。
また、土地地積更正登記を申請することにより、法務局に座標値の記載された地積測量図という図面が
備え付けられます。法務局に備え付けられた地積測量図は、公的な図面となりますので、
将来における境界トラブル予防という観点からも理想的です。
大きな一筆の角地などを所有されている場合、使用状況に応じて土地を
分割（分筆）することができるのであれば、大幅な節税につながる場合があります。
税金対策にもなるこという事は既に書きましたが、確定測量や土地の分割（分筆）により、
さらなる税金対策につながる場合があります。
不動産資産の有効活用までして節税対策をするのは、ちょっと抵抗があるという方でも、 スムーズに不動産を相続させる一環として確定測量を行うことにより、
自然とさらなる税金対策につながる事もあるのです。
土地の固定資産税は原則的に土地の登記簿の地積（土地の面積）により課税されています。
確定測量をした結果、登記簿の地積より実際の地積の方が小さかった場合、
登記簿の地 積を正しい地積になおす、土地地積更正登記を行えば、来年度から固定資産税の額が安く
なります。固定資産税は毎年払うものなので、相続発生後の税金対策にもなります。
また、土地地積更正登記を申請することにより、法務局に座標値の記載された地積測量図という図面が
備え付けられます。法務局に備え付けられた地積測量図は、公的な図面となりますので、
将来における境界トラブル予防という観点からも理想的です。
大きな一筆の角地などを所有されている場合、使用状況に応じて土地を
分割（分筆）することができるのであれば、大幅な節税につながる場合があります。
建物が実際に建っているのに、登記簿に反映されていない。
この場合は、相続登記の前提として、建物表題登記をしなければなりません。建物表題登記とは主に、
建物が新築された時に初めてする表示に関する登記で、まずこの登記をしなければ
登記簿が作られないので、当然相続登記もすることができません。
登記に添付する書類としては、相続登記と共通のものがありますので、
相続登記と一緒にご依頼いただくことで、費用が安くなります。
この場合は、相続登記の前提として、建物表題登記をしなければなりません。建物表題登記とは主に、
建物が新築された時に初めてする表示に関する登記で、まずこの登記をしなければ
登記簿が作られないので、当然相続登記もすることができません。
登記に添付する書類としては、相続登記と共通のものがありますので、
相続登記と一緒にご依頼いただくことで、費用が安くなります。
この場合は、相続登記と共に、建物表題部変更登記をしたほうが良いでしょう。
建物表題部変更登記とは、増改築した事により床面積や種類や構造に変更があった事を
登記簿に反映させる表示に関する登記です。相続後に、土地・建物を売却する時や、
担保に入れて融資を受ける際に必要になってきます。登記に添付する書類としては、
相続登記と共通のものがありますので、相続登記と一緒にご依頼いただくことで、
費用が安くなります。ちなみに、増改築により登記簿より床面積が増えている時は、
ほとんどの場合、固定資産税は増えた分だけ多く課税されているので、
建物表題部変更登記をしなかったからといって
固定資産税を安く抑えられるということにはなりません。
建物表題部変更登記とは、増改築した事により床面積や種類や構造に変更があった事を
登記簿に反映させる表示に関する登記です。相続後に、土地・建物を売却する時や、
担保に入れて融資を受ける際に必要になってきます。登記に添付する書類としては、
相続登記と共通のものがありますので、相続登記と一緒にご依頼いただくことで、
費用が安くなります。ちなみに、増改築により登記簿より床面積が増えている時は、
ほとんどの場合、固定資産税は増えた分だけ多く課税されているので、
建物表題部変更登記をしなかったからといって
固定資産税を安く抑えられるということにはなりません。
この場合は、土地の相続登記と共に、建物滅失登記をします。建物滅失登記とは、
建物を取り壊した後にする表示に関する登記で、建物滅失登記をすることで登記簿が閉鎖されます。
固定資産税は毎年１月１日現在の所有者に課税されるもので、
１２月３１日までに建物滅失登記を完了させないと、建物を取り壊しているにも関わらず、
固定資産の納付書が送られてくることもあります。
建物を取り壊しているのに建物滅失登記をしないまま、気付かずにずっと固定資産税を
払っていたというケースもあります。無駄な固定資産税は払わずに節税しましょう。
登記に添付する書類としては、相続登記と共通のものがありますので、
相続登記と一緒にご依頼いただくことで、費用が安くなります。
建物を取り壊した後にする表示に関する登記で、建物滅失登記をすることで登記簿が閉鎖されます。
固定資産税は毎年１月１日現在の所有者に課税されるもので、
１２月３１日までに建物滅失登記を完了させないと、建物を取り壊しているにも関わらず、
固定資産の納付書が送られてくることもあります。
建物を取り壊しているのに建物滅失登記をしないまま、気付かずにずっと固定資産税を
払っていたというケースもあります。無駄な固定資産税は払わずに節税しましょう。
登記に添付する書類としては、相続登記と共通のものがありますので、
相続登記と一緒にご依頼いただくことで、費用が安くなります。
この場合は、土地に関しては相続登記をして、建物に関しては相続登記はせずに、
取り壊してから建物滅失登記をします。
相続登記には固定資産評価額の１０００分の４の税金がかかってしまいますので、
近々取り壊しが決まっている建物について、相続登記を申請するのはもったいないです。
司法書士だけですと、取り壊しによる建物滅失登記という発想が出来ずに、
無駄な相続登記を申請してしまうということもありがちですが、当事務所は、司法書士だけでなく、
土地家屋調査士でもありますので、不動産相続問題について、
お客様にとって最適なプランを提示することが可能です。登記に添付する書類としては、
相続登記と共通のものがありますので、相続登記と一緒にご依頼いただくことで、費用が安くなります。
取り壊してから建物滅失登記をします。
相続登記には固定資産評価額の１０００分の４の税金がかかってしまいますので、
近々取り壊しが決まっている建物について、相続登記を申請するのはもったいないです。
司法書士だけですと、取り壊しによる建物滅失登記という発想が出来ずに、
無駄な相続登記を申請してしまうということもありがちですが、当事務所は、司法書士だけでなく、
土地家屋調査士でもありますので、不動産相続問題について、
お客様にとって最適なプランを提示することが可能です。登記に添付する書類としては、
相続登記と共通のものがありますので、相続登記と一緒にご依頼いただくことで、費用が安くなります。
この場合は、相続登記と共に、地目を宅地とする土地地目変更登記をしたほうが良いでしょう。
土地地目変更登記とは、土地の地目に変更があった事を登記簿に反映させる表示に関する登記です。
相続後に、土地・建物を売却する時や、担保に入れて融資を受ける際に必要になってきます。
登記に添付する書類としては、相続登記と共通のものがありますので、
相続登記と一緒にご依頼いただくことで、費用が安くなります。
また、地目が農地（田や畑）でありますと、土地地目変更登記に農地法の許可が必要になってきますが、
当事務所は司法書士・土地家屋調査士だけでなく、
許認可申請のプロである行政書士でもありますので、
お客様を代理して農地法の許可を申請することも出来ます。
土地地目変更登記とは、土地の地目に変更があった事を登記簿に反映させる表示に関する登記です。
相続後に、土地・建物を売却する時や、担保に入れて融資を受ける際に必要になってきます。
登記に添付する書類としては、相続登記と共通のものがありますので、
相続登記と一緒にご依頼いただくことで、費用が安くなります。
また、地目が農地（田や畑）でありますと、土地地目変更登記に農地法の許可が必要になってきますが、
当事務所は司法書士・土地家屋調査士だけでなく、
許認可申請のプロである行政書士でもありますので、
お客様を代理して農地法の許可を申請することも出来ます。
この場合は、相続登記と共に、地目を雑種地とする土地地目変更登記をしたほうが良いでしょう。
固定資産税は毎年１月１日現在の使用状況によって課税されますし、地目を雑種地にし、
雑種地として課税されるようになったからといって固定資産税が安くなるとは限りません
（管轄の役所により多少取扱が異なるものの、建物が建っていない宅地と雑種地の固定資産税は
ほとんど変わらないことが多い。）。
しかし、駐車場のまま売却したり、担保に入れて融資を受ける場合は、
やはり地目を雑種地としなければならない場合が多いです。登記に添付する書類としては、
相続登記と共通のものがありますので、相続登記と一緒にご依頼いただくことで、費用が安くなります。
固定資産税は毎年１月１日現在の使用状況によって課税されますし、地目を雑種地にし、
雑種地として課税されるようになったからといって固定資産税が安くなるとは限りません
（管轄の役所により多少取扱が異なるものの、建物が建っていない宅地と雑種地の固定資産税は
ほとんど変わらないことが多い。）。
しかし、駐車場のまま売却したり、担保に入れて融資を受ける場合は、
やはり地目を雑種地としなければならない場合が多いです。登記に添付する書類としては、
相続登記と共通のものがありますので、相続登記と一緒にご依頼いただくことで、費用が安くなります。
いままで見てきたように、不動産相続問題は、法律、調査・測量、許認可、税金の知識という
様々な業務や知識がないと適切な解決方法をアドバイスできません。
また、複数の事務所に依頼をすると、専門家同士で意見が違ってしまったり、
それぞれ専門外の事に関する知識不足から、うまく噛み合わずにトラブルが起きてしまったり、
重複する資料調査で無駄な出費が増えてしまったり、
お客様の手間が増えてしまったり・・・・だからこそ、不動産相続問題は非常に難しいのです。
当事務所は不動産問題を最も得意としております。
一つの資格や狭い業務範囲・知識で、不動産相続のプロを自称している事務所は数多くありますが、
当事務所は、司法書士・土地家屋調査士・行政書士という
法律、調査・測量、許認可のプロであり、税金の知識も兼ね揃えた、
数少ない本当の不動産相続問題のプロフェッショナルです。
様々な業務や知識がないと適切な解決方法をアドバイスできません。
また、複数の事務所に依頼をすると、専門家同士で意見が違ってしまったり、
それぞれ専門外の事に関する知識不足から、うまく噛み合わずにトラブルが起きてしまったり、
重複する資料調査で無駄な出費が増えてしまったり、
お客様の手間が増えてしまったり・・・・だからこそ、不動産相続問題は非常に難しいのです。
当事務所は不動産問題を最も得意としております。
一つの資格や狭い業務範囲・知識で、不動産相続のプロを自称している事務所は数多くありますが、
当事務所は、司法書士・土地家屋調査士・行政書士という
法律、調査・測量、許認可のプロであり、税金の知識も兼ね揃えた、
数少ない本当の不動産相続問題のプロフェッショナルです。
