よくあるご質問|横浜・川崎の測量・土地登記はユニバーサル総合事務所

よくある質問を記載しております。
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Q.登記というけど、何ですか？: Ａ.大きく二つに分かれます。
登記事項証明書の表題部分を「表示に関する登記」といい、土地の面積や地目、建物の種類や構造・階数・面積などについて土地家屋調査士が主に手続きをする登記事項です。
甲区・乙区などの所有権や抵当権などの『権利に関する登記』の手続きは、主に司法書士が行う登記事項ですのでこちらをご覧ください。
Ｑ.登記所とは何ですか？: Ａ.土地や建物の存在する地域（行政区画が基準）に設置された、登記制度を運用する国家機関の通称です（登記所という名称をもつ官公署があるわけではありません）。
○○法務局（○○支局・○○出張所）／○○地方法務局（○○支局・○○出張所）が正式な名称です。
（例：横浜地方法務局川崎支局、横浜地方法務局神奈川出張所）
Ｑ.不動産に関して法務局にはどのようなことが登記されているのでしょうか？: Ａ.土地に関しては、土地の所在・地番・地目・地積（面積）、その土地に設定されている権利（所有権や抵当権など）などが登記されています。
建物に関しては、所在・家屋番号・種類・構造・床面積、その建物に設定されている権利（所有権や抵当権など）などが登記されています。
Ｑ.公図・地積測量図とは何ですか？: Ａ.公図は、法務局に備えられた地図の通称で、土地の形状、地番などが記載されています。
地積測量図とは、同じく法務局に保管されている図面で、土地の形状と面積、境界標の種類などが記載されており、測量に基づいて作成されています。
Ｑ.土地家屋調査士とは？: Ａ.昭和２５年７月３１日第２２８号で公布された土地家屋調査士法により創設された国家資格で、不動産の登記制度を円滑に機能させ、ひいては国民の権利の明確化に寄与することを目的として作られた、不動産の表示に関する登記についての専門家です。なお、土地家屋調査士は法律に基づき日本土地家屋調査士連合会への登録と、事務所を設ける都道府県に設立されている土地家屋調査士会へ入会しなければ業務を行うことはできません。
Ｑ.土地家屋調査士と司法書士の違いは何ですか？: Ａ.両社とも申請代理人として登記申請を行う国家資格者ですが、業務内容は当然異なっています。
「土地家屋調査士」は建物の新増築や取壊し、また土地の一部を分割した際や合筆した際に行う登録手続きを取扱います。
つまり、建物の規模や土地の用途、広さなど測量を伴うものを登記簿に反映させます。
『司法書士』は土地や建物の売買や相続、抵当権を設定する際などに発生する登記手続きを取扱います。
Ｑ.表示に関する登記とは何ですか？: Ａ.物を支配する権利（物権）の対象となる土地や建物の物理的状況（用途や広さ、規模など）を公示する登記で、権利に関する登記の前提となります。具体的には登記簿の「表題部」という所になされる登記の総称です。
Ｑ.耐震診断、土地や建物の評価、地質調査をお願いできる？: Ａ.「土地家屋調査士」という言葉からこれらの業務を連想される方が多くいらっしゃいますが、これらは土地家屋調査士の業務ではございません。

Q.以前あった境界標が見当たらない。新たに境界標を設置するには、どうしたらいいですか？: Ａ.境界標はお隣との境界を明確にする大切なものです。
土砂で埋まっていたり、工事でなくなることもありますので日頃から管理する必要があります。
どうしても見つからない場合や工事で紛失した場合には、「境界確定」を行なった上で、永続性のある境界標を設置します。
Ｑ.境界標は勝手に設置してもいいのですか？: Ａ.お隣の土地所有者に無断で境界標を設置するのはトラブルの原因となり、大変危険です。
たとえ亡失した境界標を元の位置に復元する場合であっても図面などと照合し、元の位置と同じであることを確認する必要があります。また、お隣の土地所有者に一度立ち会ってもらった方が良いでしょう。
Ｑ.自分の土地の面積や境界標について確認するにはどうしたらいいのですか？: Ａ.不動産（土地・建物）に関する登記記録は、地域ごとに管轄する法務局にあります。公図、地積測量図、建物図面などで不動産について確認する事ができます。境界標については、地中に埋まっている場合もあります。付近を掘る場合には、お隣の方に一声かける等、トラブルにならないよう注意が必要です。
Ｑ.登記簿には自宅の土地の地目が「雑種地」となっています。このままでもいいのですか？: Ａ.田や畑、山林などを造成して住宅を建築した場合などでは、敷地の登記簿の地目を変更していない場合があります。このような場合には、登記簿の地目を「宅地」へ変更する「地目変更」登記を申請します。
Ｑ.隣接する所有地を１つにまとめて売却を検討しています。: Ａ.複数の土地を一つの土地にする「合筆」（ごうひつ）登記（土地家屋調査士業務）を申請した後、売買による所有権移転登記（司法書士業務）を申請します。ただし、合筆登記を申請する場合には、所有者が同じ、地目が同じなど制限があります。詳しくは、土地家屋調査士と司法書士を兼業している当事務所へご相談ください。
Ｑ.所有地の一部をお隣の方へ売却する予定なのですが、どうしたらいいですか？: Ａ.土地の測量をした後に、一つの土地を複数の土地に分割する「分筆」（ぶんぴつ）登記（土地家屋調査士業務）を申請します。分筆登記の後に、売買による所有権移転登記（司法書士業務）を申請します。詳しくは、土地家屋調査士と司法書士を兼業している当事務所へご相談ください。
Ｑ.所有地を測量したところ登記簿の面積と、実際の面積が違っています。 法務局の「公図」と所有地の形が異なっています。どうしたらいいですか？: Ａ.登記簿に記載されている面積（地積）と、測量した実際の面積（境界確定後の）が異なる場合は、境界確定後の面積に合わせる「地積更正登記」を申請します。
「公図」と実際の土地の形状が異なる場合には、土地の境界が確定した後に「地図訂正」の申出を行います。
Ｑ.土地の「境界確定」はどのように行われるのですか？: Ａ.ご依頼をいただきましたら、当事務所にて法務局・市区町村役場・土地区画整理組合などでの資料調査を行います。また、境界に関する資料（公図、地積測量図、換地図など）、道路・水路、公共物との関係を調査します。
次に、現地を測量します。収集資料と測量結果を確認し、仮の境界点を現地に落とします。
そして、隣接している土地所有者との境界立会を行い、境界標の設置、境界確認書の取り交わしを行います。そして、必要であれば登記申請を行って完了です。
Ｑ.土地を売却するにあたり、不動産屋さんから「お隣さんと境界立会をする必要があります。」と言われました。 どうすればいいのでしょうか？: Ａ.買主さんとの取引上のトラブル防止のため、最近では土地の境界を買主に明示することが多くなっています。
不動産業者との打ち合わせの上、隣接する土地の所有者に立会いと境界確認を依頼しますので、一緒に確認をして下さい。
Ｑ.お隣さんから「土地の測量をするので、境界確認に立会ってほしい。」と言われました。立会いに応じた方がいいでしょうか？: Ａ.今後の境界に関するトラブル防止と、ご自分の土地の境界を明確にするという意味でも立会いに応じた方がいいでしょう。立会いの際、境界について不明な点があれば、手続きを行っている土地家屋調査士に詳細な説明を求めて下さい。

Q.この度、自宅を新築しました。どうしたらいいですか？: Ａ.建物を新築した場合には、「建物表題登記」を行ないます。
Ｑ.２階建てに増築しました。どうしたらいいのですか？: Ａ.建物を増築、敷地内に離れを建築、自宅の一部を店舗などにした場合には、「建物表題部変更登記」を行ないます。
Ｑ.古くなった自宅を取壊しました。どうしたらいいですか？: Ａ.建物を取壊した場合には、「建物滅失登記」を行ないます。
Ｑ.銀行から融資を受けようとしたところ、「登記していない建物があるため、登記して下さい。」と言われました。 どうしたらいいですか？: Ａ.「建物表題登記」または「建物表題部変更登記」を申請することになろうかと思います。
事例により、登記の内容等が変わるため、詳しくは当事務所へご相談下さい。
Ｑ.私と父で２世帯住宅を建てました。私と父それぞれ別戸の建物として登記できるのでしょうか？: Ａ.玄関がそれぞれ独立している、壁で仕切られているなどの条件はありますが、条件を満たせば登記することは可能です。別戸の建物として登記する場合には、「区分建物表題登記」という登記を２件申請することになります。ただし、融資や税金の面でメリット・デメリットがありますので、注意を要します。